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Cuando y cómo alquilar con éxito un inmueble

Irvin Fisher uno de los economistas más grandes de la historia fue catedrático de la universidad de Yale; el gobierno le encomendó una misión; fue él quien inventó el IPC (indice de precios de consumo) en Estados Unidos. Unos días antes del lunes negro de 1929, Fisher afirmó en uno de sus informes que la Bolsa de Nueva York no estaba sobre-valorada  Un año más tarde la bolsa había caído un 30 %; entonces en 1.930 decidió invertir su patrimonio personal y el de su familia política en la Bolsa. En 1.932 la bolsa acumulaba una caída del 80 % desde 1.929 y Fisher había dilapidado su patrimonio y el de sus suegros. Triste final para uno de los mejores expertos del mundo.

¿Qué te dice esta historia real? para mí, que incluso los gurus se equivocan. Los mercados son impredecibles, y por este motivo hay que estar preparado para todo. Pero hablemos de inmuebles, mi pasión. Debemos reducir a toda costa nuestras expectativas. La esperanza siempre es eterna, pero en el mundo de las inversiones cuánto peor parece el futuro, mejor suele acabar siendo. Un cínico dijo en una ocasión a G. K. Chesterton, el novelista y ensayista británico, “Benditos sean los que no esperan nada, porque no se sentirán decepcionados.” ¿Qué respondió Chesterton?=:

“Benditos sean los que no esperan nada, porque disfrutaran de todo”.
La única cosa en la que podemos confiar cuando hacemos previsiones sobre la futura rentabilidad de los inmuebles es que es muy probable que la previsión resulte ser errónea. No olvidemos que los mercados están manipulados. La única verdad indiscutible que nos enseñan las decadas pasadas es que el futuro siempre nos sorprenderá; siempre. Los mercados sorprenderán más brutalmente a las personas que estén más seguras de que sus opiniones sobre el futuro son acertadas. Mantener la humildad respecto a la capacidad personal de previsión, siempre servirá de defensa frente al peligro de arriesgar demasiado con una opinión sobre el futuro que puede acabar perfectamente siendo errónea.

El 50 % de la riqueza de los estadounidenses se invierte en vivienda, y en las familias de menor renta supone casi el 100 % de sus inversiones. Al bajar el valor de la vivienda en Estados Unidos desde el 2.006 un 50 %, esto supone que la riqueza del norteamericano (su patrimonio) ha bajado un 50 %. En España la situación es aún más dramática, el 90 % de la riqueza esta en la vivienda.

Con estos datos, cualquier inmueble nos tiene que poner dinero en nuestro bolsillo. Si tenemos una casa hipotecada, lo que pagamos de cuota al banco debe ser menor (siempre -según mi punto de vista-) que lo que pagaríamos por esa misma casa si nos fuesemos de alquiler.

Si tenemos una segunda vivienda, el objetivo es el mi
smo: que nos ponga dinero en nuestro bolsillo. Si nos lo quita, como digo yo en mis cursos, entonces es un cocodrilo
. Y necesitamos urgentemente matar a todos los cocodrilos: todo lo que nos quite dinero de nuestro bolsillo. Punto, sin excusas. O lo pagaremos con cientos o miles de horas para poder mantener algo que nos quita vida.

Este es el punto de partida: la vivienda que deseamos alquilar ¿es un cocodrilo? nos debe poner 225 Euros netos mensuales, descontando recibo de contribución, hipoteca, comunidad, etc… todos los gastos. Si nos deja netos menos de 225 Euros tendremos que hacer cambios:

A) Aumentar los ingresos alquilando por periodos más cortos, o bien alquilando más piezas (habitaciones por ejemplo)

B) Minorar los gastos para que el neto sea 225 euros limpios o más.
El foco debe estar en eliminar cocodrilos y crear gallinas ponedoras de monedas (ingresos pasivos). Sé que hay miles de “falsos cocodrilos”. La gente dice “bueno el alquiler me paga los gastos y me deja 55 ”; esto no es rentable. Porque el siguiente paso es que la rentabilidad del inmueble deje anualmente mas de un 5,5 %. De lo contrario, estaremos jugando con la inflación, y necesitamos batirla en varios puntos.

A continuación tienes un vídeo webinar donde explico “Cuándo y cómo alquilar con éxito un inmueble”. Espero que te sirva y ayude. Me marcho con esta frase: “No es lo que ignoramos lo que nos impide prosperar, sino lo que creemos que sabemos y es falso” de Josh Billings (escritor y conferenciante del siglo XIX).

Gracias por estar ahí, y un fuerte abrazo.

Vídeo Webinar: Cuando y cómo alquilar con éxito un inmueble por Juan Haro

Duración: 60 minutos


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